Пленум ВАС РФ разъяснил спорные вопросы, касающиеся договора аренды

21фев 2013
Для того чтобы закрыть часть спорных вопросов, касающихся договора аренды, Пленум ВАС РФ год назад выпустил разъяснения для судов
ПРОЕКТ Постановления Пленума ВАС РФ 
«О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»:
Для того чтобы закрыть часть спорных вопросов, касающихся договора аренды, Пленум ВАС РФ год назад выпустил разъяснения для судов (Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Теперь высшие судьи намерены существенно дополнить этот документ. Среди новых пояснений в проекте особое внимание обращают на себя пункты, где идет речь об условиях действительности договора аренды.

О праве собственности арендодателя

В статье 608 ГК РФ закреплена важнейшая норма о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это правило арендаторы часто используют в спорах с владельцами помещений, ссылаясь на то, что договор недействителен, так как арендодатель не обладает правом собственности на сданное в аренду имущество. Происходит это зачастую в спорах, инициированных арендодателями по поводу взыскания с нанимателей задолженности по арендным платежам.

Пленум ВАС РФ разъясняет, что положения указанной статьи не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.

Кроме того, если в момент заключения договора аренды лицо не являлось собственником имущества, но в момент его передачи арендатору обладало правом собственности на это имущество, то такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

О госрегистрации договора аренды

Применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, которое (как в момент заключения договора, так и в момент передачи вещи в аренду) являлось законным владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит названной статье ГК РФ.

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров о пользовании соответствующим имуществом суды должны руководствоваться следующим.

Если арбитрами будет установлено, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и оно исполнялось арендатором, то нет оснований для применения судом положения ст. 1102, 1105 ГК РФ о возврате неосновательного обогащения (в проекте записан альтернативный, противоположный вариант разъяснений – о применении указанных положений при отсутствии госрегистрации договора).

О разрешении на ввод объекта в эксплуатацию

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося-объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без указанного разрешения, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Об изменении размера арендной платы

В п. 3 ст. 614 ГК РФ указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Пленум разъясняет, что данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще чем один раз в год, если это предусмотрено договором.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Документ размещен на официальном сайте ВАС РФ: 
http://www.arbitr.ru/vas/proj/56887.html

Смотрите также:

07.10.2015 Одного желания арендатора расстаться недостаточно
Вопрос: Я арендатор и хочу расторгнуть договор аренды. Мой арендодатель говорит, это незаконно, так как договор заключен на год. Но я нашла более выгодное предложение. Как выйти из данной ситуации?
07.10.2015 Условие договора о заблаговременном уведомлении не является основанием для расторжения.
Одностороннее расторжение договора аренды не может быть безосновательным. В договоре должны быть указаны конкретные обстоятельства, при которых стороны получают право требовать досрочного расторжения
21.02.2013 Аренда помещения: шаг за шагом
В договоре аренды нежилого помещения нужно указать его основные характеристики. К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения...
03.05.2013 При передаче неотделимых улучшений надо заплатить НДС
Арбитры поддержали инспекторов в том, что неотделимые улучшения, передаваемые арендодателю после завершения арендных отношений, облагаются НДС.
×
Центр Профи, ООО