Аренда помещения: шаг за шагом

Прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды. Также важно изучить документ, на основании которого арендодатель имеет право подписать договор аренды (устав или доверенность). Это необходимо, так как договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным (ст. 174 ГК РФ). Отказ арендодателя представить данные документы должен вас насторожить.

Цена договора

В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы (ст. 606 ГК РФ). Если условие об этом отсутствует, договор считается недействительным с момента подписания. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных работ или услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Предмет аренды

В договоре аренды нежилого помещения нужно указать его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения:

• адрес, этаж, место нахождения на этаже;
• наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
• инвентарный номер;
• функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);
• площадь.

Как свидетельствует судебная практика, недостаточно указывать в договоре только:

• адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение;
• площадь арендуемого помещения;
• общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений;
• адрес и площадь помещения.

Ошибки

Как показывает практика, при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды договор может быть признан незаключенным.

Вместе с тем иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но тот факт, что ошибка была технической, еще предстоит обосновать. Также в этой ситуации договор аренды может быть признан заключенным, если у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

«ЭЖ-Юрист» № 34, 2011   Зуйкова Л., кандидат юридических наук