Одного желания арендатора расстаться недостаточно

Вопрос: Я арендатор и хочу расторгнуть договор аренды. Мой арендодатель говорит, что это незаконно, так как договор заключен на год. Но я нашла более выгодное предложение. Как выйти из данной ситуации?

Ваш арендодатель прав. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный данным соглашением.

Если срок аренды в договоре не определён, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора.

Если в договоре у вас указан срок один год, то утверждение арендодателя правомерно. Обязанности расторгнуть договор, потому что вы передумали или нашли более выгодные условия аренды, у него нет.

Просто так, без нарушений со стороны арендодателя, только потому, что вы нашли более выгодный вариант, расторгнуть договор не получится.

Вместе с тем закон предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, но сделать это можно только через суд. В статье 620 ГК РФ приведены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Если в вашем случае имеет место одно из этих оснований, то можно попробовать расторгнуть договор досрочно. Для этого вы должны направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В нем необходимо указать, каковы ваши претензии к арендодателю, какие недостатки (из числа отраженных в ст. 620 кодекса) побуждают вас расторгнуть договор.

Если арендодатель устранит указанные недостатки в разумный срок, это лишает вас права расторгнуть договор. То есть суд может отказать в расторжении, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 № КГ-А40/9494-09-П).

Вместе с тем договорная практика выработала механизм, при реализации которого обеспечиваются интересы обеих сторон договора аренды: любая из них имеет возможность досрочно расторгнуть договор с выплатой неустойки компенсационного характера. Правомерность включения подобного условия в договор аренды (субаренды) подтверждена судом (Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 № А36-1063/2010).

Ничто не мешает вам попробовать договориться с арендодателем о выплате неустойки и расторжении договора. При этом необходимо будет заключить дополнительное соглашение к договору.

Лазарева Н. 

Источник: «ЭЖ-Юрист» № 33, 2012

Документ включен в СПС «Консультант Плюс»